La Rentabilidad de inmuebles destinados a vivienda en Montevideo

La Rentabilidad de inmuebles destinados a vivienda en Montevideo

La Rentabilidad de inmuebles destinados a vivienda en Montevideo

06/06/19 20:04


Para lograr una buena inversión, es muy importante contar con información actualizada y datos del mercado, que son la mejor brújula para orientar nuestro capital y proyectarnos en el futuro.

Hay que tener en cuenta a la hora de invertir, no solamente el valor de venta del metro cuadrado sino también es muy importante conocer bien el mercado de alquileres para quienes invierten en pos de obtener una renta.

Uno de los principales factores de especulación al momento de invertir en real estate, es la rentabilidad de los alquileres, para evaluar cómo influyen en la proyección de cada emprendimiento y en la estrategia de venta.

¿Qué entendemos por rentabilidad?

Es la relación existente entre los beneficios financieros que proporciona el alquiler de un inmueble, comparado con la inversión inicial volcada en la propiedad.

Para calcular la rentabilidad anual, se toman propiedades de diversos precios en la zona, tanto el precio de venta como el precio de alquiler. Se multiplica el precio de alquiler por 11 (todos los meses de un año -1, restando los costos asociados la renta, que implican los gastos asociados) y el resultado se divide por el precio de venta del inmueble. Luego se multiplica la cifra por 100 para obtener el porcentaje en rentabilidad anual.

Ejemplo:

Precio de venta de una propiedad USD 100.000
Precio de alquiler de la misma propiedad o similar zona o características USD 645

- Calculo de rentabilidad: USD 645 (Alquiler) x 11 meses = USD 7095 (renta anual)

- USD 7095 ´/. USD 100.000 (precio de venta) = 0,07095 % --- 7% es la rentabilidad promedio anual

En Montevideo la rentabilidad promedio anual es entre el 4% y 7%

Zonas mejor posicionadas

- Buceo: 7,8%
- Pocitos y Parque Rodó: Entre 5,9% y 7,2%
- La Blanqueada: 7,4%
- Centro y Cordón: Entre 5,5% y 7%
- Carrasco, Carrasco Este, Parque Miramar: Entre 4% y 5,5%

FACTORES INFLUYENTES:

Las inversiones se diversifican por la ciudad, sin embargo en estas zonas mantienen un constante crecimiento: Buceo, Pocitos y Parque Rodó demuestran que el atractivo de vivir cerca de la costa está vigente, son zonas que mantienen plena actividad con amplitud de servicios y excelente conectividad. La Blanqueada, Centro y Cordón registran cada vez más alquileres, lo que asegura la rentabilidad por encima de otros barrios en los que se demora más en conseguir nuevos inquilinos.

RANKING DE BARRIOS CON RENTABILIDAD PROMEDIO

- PARQUE BATLLE: 5,9%
- PRADO: 5,8%
- TRES CRUCES: 5,6%
- MALVÍN: 5,3%

La rentabilidad se mantiene estable en los diversos mercados

La conclusión más destacable de este análisis es que, más allá del valor de la propiedad y las características del mercado, la rentabilidad se mantiene estable entre un 4% y un 8% en los distintos mercados de América del Sur. Incluso se registra una rentabilidad similar a la de mercados del hemisferio norte, con mayor índice de desarrollo.
Esta estabilidad se produce porque oferta y demanda tienden a nivelarse. Sin embargo, por determinado tiempo se pueden dar ciertas oportunidades de inversión en zonas donde la rentabilidad esté en alza.

¿Cómo acceder a esa ventana temporal?

Con información, detectando los factores comunes en las zonas más altas de la media rentable. Estos factores pueden ser nuevas construcciones, nuevos proyectos de vivienda, factores como un colegio, un nuevo puente, otras urbanizaciones nuevas o condominios, desarrollo comercial o empresas instalando oficinas en la zona. Para obtener una mayor rentabilidad, los inversores deben apuntar a barrios donde la demanda de alquileres es más alta, para asegurar un arrendamiento rápido.

La Ley de Vivienda Social primero y hoy la Ley de Vivienda Promovida, incentivaron las inversiones y aparecieron más oportunidades de vivienda (alrededor de 15.000 unidades desde el 2011 hasta el 2017, con un promedio de 100 proyectos activos por año hasta el 2015 en todo Montevideo).

La rentabilidad de locales para oficina es más alta que las viviendas en cualquier zona

La rentabilidad de oficinas es más elevada en todas las zonas, debido al flujo de inversiones de empresas extranjeras que se instalan en los países del sur, así como un marcado auge de las pequeñas y medianas empresas regionales que buscan un local para su comercio u oficina. No obstante, los locales comerciales tienen como desventaja que cuando se desocupan, suelen demorar más en volverse a alquilar comparado con propiedades destinadas a vivienda, que cuentan con un flujo ocupacional mucho más fluido.

Fuente/s:

  • https://www.infocasas.com.uy/blog